공동소유 토지를 공유자 각자가 단독 소유하는 것으로 공유물 분할하는 경우

공동소유 토지를 공유자 각자가 단독 소유하는 것으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 자산의 유상이전으로 양도에 해당함

[회신] 2인 이상이 공동으로 소유하던 2필지 이상의 토지를 공동소유자 중 특정인에게 특정 필지를 단독으로 소유하게 하고 공동소유로 남겨둔 나머지 필지에 대해서는 그 특정 필지를 단독소유하게 된 특정인의 자기지분을 감소시키면서 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 자산의 유상이전으로 「소득세법」제88조에서 말하는 양도에 해당하는 것으로 각 필지의 자기지분 감소자에게 양도소득세가 과세되는 것이며, 이때 교환약정에 따른 교환대상 토지 전부가 양도소득세 과세대상인 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 | ① 1995년 6월 6인 공동지분( )으로 ○○ 읍 ▵▵리 634-10번지 토지 4,260㎡취득 (각 4,260㎡× = 710㎡ 소유) | | ② 2009년 5월 ~7월 일부지분(5인× = )을 ◇◇C에 공공용지협의 취득으로 양도하였고, 양도 후 소유현황은 아래와 같음 - 5인 : 각 4,260㎡× = 52..5㎡ 소유 , 1인 : 4,260㎡× = 710㎡ 소유 - ◇◇ C : 4,260㎡× = 3,287.5㎡ 소유 | | ③ 2009년 12월 토지 분할 후 필지별 소유현황 | | 634-10(315㎡) - 5인 : 각 315× = 3.88㎡소유 - 1인 : 315× = 52.5㎡소유 - ◇◇C : 315× =243.08㎡소유 | 634-15(3,945㎡) - 5인 : 각 3,945× = 48.62㎡소유 - 1인 : 3,945× = 657.5㎡소유 - ◇◇C : 3,945× = 3,044.4㎡소유 | | ③ 2010년 10월 634-15번지 1인 지분 ◇◇C에 수용 후 필지별 소유현황 | | 634-10(315㎡) - 5인 : 각 315× = 3.88㎡소유 - 1인 : 315× = 52.5㎡소유 - ◇◇C : 315× =243.08㎡소유 | 634-15(3,945㎡) - 5인 : 각 3,945× = 48.62㎡소유 - ◇◇C : 3,945× = 3,701.9㎡소유 | | ④ 2014년 8월 5인과 ◇◇C간 서로의 지분교환(질의 대상) | | 634-10(315㎡) - 6인 공동소유 - 5인 : 각 315㎡× = 52.5㎡ 소유 - 1인 : 315㎡× = 52.5㎡ 소유 - 개별공시지가 : 9,590원/㎡ | 634-15(3,945㎡ - ◇◇C 단독 소유 - 개별공시지가 : 29,000원/㎡ | ○ 질의내용 2014년 8월 연접한 2개의 필지를 공동소유하던 5인과 ◇◇C가 하나의 필지는 전부 5인외 1인이 공동소유하고, 또 다른 하나의 필지는 전부 ◇◇C가 단독소유하는 것으로 서로의 지분을 교환한 것을 양도로 볼 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 (2014.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것) 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. <개정 2012.1.1> ○ 소득세법 (2014.12.23. 법률 제12852호로 개정된 것) 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. <개정 2014.12.23> 1. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 ○ 소득세법 기본통칙 기본통칙 88-0…1【 자산의 양도로 보지 아니하는 경우 】 ① ~ ② 생략 ③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다 .<개정 1997.04.08.> ④ ~ ⑤ 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 부동산거래관리과-1436(2010.12.03) [ 회 신 ] (생략), 2인 이상이 공동으로 소유하던 순차적으로 연접한 2필지 이상의 토지를 공동소유자 중 특정인에게 특정 필지를 단독소유하게 하고 공동소유로 남겨둔 나머지 필지에 대해서는 그 특정 필지를 단독소유하게 된 특정인의 자기지분을 감소시키면서 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 재산의 유상이전(금전 등의 대가를 별도로 받는 경우 포함)으로「소득세법」제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것 으로 각 필지의 지분감소자(금전 등의 대가를 별도로 받는 자)에게 양도 소득세가 과세되는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-153(2012.03.09) [ 회 신 ] 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적 으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로서 이는 「소득세법」 제88조 에서 규정된 양도에 해당하는 것 입니다. 이 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지 전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다 ○ 기획재정부 재산세제과-573(2011.07.21) [ 회 신 ] 주택과 상가로 구성된 공유물인 건물을 주택과 상가로 구분하여 등기하면서 주택 은 공유자중 1명의 소유로 하고, 상가는 계속하여 공유하되 구분의 등기 전・후 주택 과 상가의 지분의 합계가 변동 되지 아니하는 경우에는 「소득세법」 제88조 에 따른 양도에 해당되지 아니하는 것이며, 그 구분의 등기 전・후의 지분 변동이 있었는 지 여부는 그 가액을 기준으로 판단하는 것 입니다. ○ 서면4팀-2468(2005.12.09) [ 회 신 ] 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적 으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로서 이는「소득세법」제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것 임(이하 생략). ○ 재일46014-2688(1997.11.17) [ 회 신 ] 1. 양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. 2. 이 때 교환의 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것 임. ○ 법규재산2014-384(2014.04.24.) [ 회 신 ] (생략), 2인이 공동으로 소유하던 연접하지 않은 2필지 이상의 토지와 건물을 각 필지별로 각각 1인이 단독소유로 함에 있어 한 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 발생 하는 경우에는 이를 교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것 이며, 이 때 교환하는 재산가액이 서로 같지 아니하는 때에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다. ○ 재산세과-741(2009.11.16) [ 회 신 ] 부동산의 소유권을 상호 이전하기로 약정한 교환계약에 따라 소유권이 이전된 경우의 양도 및 취득시기는 교환계약일 이 되는 것 이나, 그 계약일이 불분명한 경우에는 교환등기 접수 일 이 되는 것임 ○ 서면인터넷방문상담5팀-1679(2007.05.28) [ 회 신 ] 1. 생략 2. 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것 이며 교환계약서에 표시된 실지거래 가액이 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당 하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것입니다. ○ 재산세과-850(2009.11.25) [ 회 신 ] 교환으로 취득한 자산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지 거래가액에 의하는 것 이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산 가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것임